前の記事でも出てきた「レインズ」について、詳しく解説します。

　 レインズとは「Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ＝不動産流通標準情報システム」の頭文字を取ったものです。このシステムは簡単にいえば、不動産業者専門のＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ́Ｓのようなもの。一般の方は閲覧できない、不動産情報データベースです。

　 レインズにはＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ́Ｓのように売り出し物件の価格といった詳細情報とともに、過去に成約へいたった事例も蓄積されます。

不動産会社がレインズを使用する目的は、主に次の２つです。

レインズは「業界内での情報共有を促進し、不動産取引を円滑にしよう」という目的で構築されたシムステムであり、全ての不動産会社が同じデータベースを閲覧しています。

　 つまり、レインズに物件情報を登録すれば、全ての不動産会社と情報を共有できるということ。レインズではＳＵＵＭＯやＨＯＭＥ́Ｓのように条件を絞って物件検索ができるため、購入相談があれば不動産会社は必ずレインズを使って物件検索します。

　 「３つの媒介契約の特徴と選び方」でもご説明させていただいた通り、媒介契約の種類によってレインズ登録の義務や登録までの日数が異なります。レインズは、不動産を売却する上で、〝要〟となるシステムです。一般媒介契約では、不動産会社にレインズ登録の義務はありませんが、任意で登録が可能なため、媒介契約時に登録の有無をしっかり話し合っておきましょう。

レインズは現在売り出されている物件のみならず、過去に「いつ・いくらで・どんな物件が」取引されたかもわかります。過去の成約事例が用いられる局面は「査定」です。

「一年間、同じような部屋が４０００万円で売れている」
「それから一年経っているから、３８００万円ぐらいかな」

　実際はこんな単純な話ではありませんが、このように過去の事例と比較しながら査定額を算出していきます。

ただし、各社共通のデータベースであるレインズを使って売却査定をしたとしても、査定する人によって違う数字が導き出されることもあります。その理由は、次の２つです。

・査定に「個人の主観」が入る
・担当者によって引用する事例が違うとことがある

不動産会社によって査定価格に数百万以上の違いが生じることは、現実として起きていることです。査定額は「その額で売れる」ことを保証された金額ではありません。査定額には、より「適正な価格」が求められるため、参考値として使った事例や査定の根拠を複数社で比較するようにしましょう。

　 しかし「他の成約事例はなぜ使わないの？」「他の事例も見せてほしい」という売主様の質問や希望に対して、難色を示されることがあります。これは、自身が持つデータを〝財産〟として捉えている不動産会社によるものです。たしかに、ひと昔前の不動産会社の役割は「物件情報の提供」でした。しかしインターネット情報網が発達し、ＳＮＳでの情報発信が活発になっている昨今では、多くの業界でプロと消費者の情報格差は埋まりつつあります。

　 これからの不動産会社に求められることは、情報の透明性であり、お客様に対する提案力やコンサルティング能力です。これから不動産会社を選択される方にはこのような視点をお持ちになり、提案内容や情報の開示に対する姿勢などからその会社の実力を見極めていただきたいと思っています。

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