農地が売却しにくい理由

農地法で守られているから！

田んぼや畑のような農地は、"農地法"という法律で守られています。農地法では、売買や転用に関して厳しいルールが定められており、普通の土地と同じように簡単に売却することはできません。

これが、農地は売りにくいと言われてしまう理由です。

実は農地は、 国内の安定した食料供給のために守られている "国の重要な資産"です。

農地を守るための厳しいルールとは…？

農地の売買を自由にしてしまうと、農地が農業以外の目的で使用される恐れがあります。そのようなことを防ぐために、新しく農地を取得する方には次のような厳しいルールが定められています。

①農地のすべてを効率よく利用すること

②法人の場合は農地所有適格法人であること

③信託の引受けによるものでないこと

④必要な農作業に常時従事すること（※原則年間150日以上）

⑤転貸を行うものではないこと

⑥周辺の農地利用に支障がないこと

農地を売却する方法

農地を農地のまま売却

①許可要件を満たす農家などに売却

農地を農地のまま売却する場合は、上記の農地取得の許可要件を満たしている人に売却する必要があります。そのため、買い手がかなり限られてしまったり、高価格での売却は難しいのですが、条件さえ合えばスムーズに売却することが可能かと思います。

② 農地法第3条許可申請

農地を農地のまま売却した場合は、売買契約後すぐに「農地法第3条」の許可申請が必要になります。これは、農地の所有者が新しくなることを許可してもらうためのもので、農地の所有者になるのに適切かどうかを審査します。

許可申請が完了するまでには、約1～2ヶ月ほど時間がかかります。

③所有権移転登記

「農地法第3条」の許可申請が降りたら、農業委員会から「許可証」が発行されます。この許可証をもって、農地の所有者を変更するための所有権移転登記を行います。許可証がないと所有権移転登記は実行できないので、しっかり許可が降りるように申請する必要があります。

農地を宅地に転用して売却

①自分の所有している農地が宅地に転用できるか確認

農地を宅地に転用して売却をする場合、まずは自分の所有している農地が宅地に転用できるのかを確認する必要があります。

確認は次の2つの基準に沿って行います。

STEP1：立地基準

自分が所有している農地が、宅地に転用できるかどうかの基準です。次の通りに、農地が区分されています。また、所有している農地がどこに区分されているのかは、農業委員会で確認が可能です。

区分	農地転用
農用地区域内農地	原則不可
甲種農地	原則不可
第1種農地	原則不可
第2種農地	許可事例あり
第3種農地	原則許可

STEP2：一般基準

立地基準が満たされていることが確認できたら、次に確認するのは一般基準です。一般基準とは、転用した目的が確実に実現できるのかや、転用することで周辺の農地に影響がないかなどを審査するものです。

②農地法第5条許可・届出

宅地として転用できることが確認できたら、次は「農地法第5条」の届出/許可申請を行います。この申請は、売主様と買主様になる予定の方と共同で行うものです。届出/許可申請を行う前に、買主様になってくれる方を探すことが必要になります。

農地法第5条届出：市街化区域の場合

届出の受理がされるまでに、1～2週間かかります。

農地法第5条許可：市街化調整区域の場合

許可が降りるまでに、1～2ヶ月かかります。

また、ここで未届のまま、もしくは許可を得ずに、工事や建築を始めてしまうと、売買契約は「無効」とされ工事を停止するよう命令されたり原状復旧の命令が出されたりします。

③売買契約→所有権移転

買主様になる方と「農地法第5条」の届出/許可申請が完了すると、売買契約→所有権移転と進みます。それぞれ「受理通知書」「許可証」が発行されますので、農地法第3条と同様に、この書類をもって所有権移転を行います。

★注意点

農地を宅地に転用したときには、固定資産税・都市計画税が高くなりますので注意しましょう。買主様に翌年の税金が高くなることをしっかり伝える必要があります。