【媒介契約とは？】知らない人も多いかも！一般媒介・専任媒介・専任専属媒介の違い
目次
こんにちは、不動産ドクター本多です。
ドクター！「媒介契約」にも種類があるって聞いたんですけど･･･どんな違いがあるのでしょうか？
はい！それでは本日は、3つの媒介契約の違いと特徴をそれぞれ解説していきましょう！
どうして媒介契約を結ぶの？
不動産を売りたい、買いたいと考えたとき、仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴や利点が異なります。本記事では、媒介契約とは何か、さらにその種類について詳しく解説します。
大切な資産の売却サポートをお願いするための書類
不動産売却における媒介契約とは、家や土地をを売りたい人が、不動産会社に「売却のお手伝いをお願いするために結ぶ契約」のことです。この契約により、不動産会社が広告を出してお客様を探してくれたり、契約交渉の仲介を行ったりします。
媒介契約では次のような内容が取り決められており、売主様と不動産会社との約束事を書面化しているものでもあります。
- 媒介契約の種類
- 仲介の対象となる目的物件の表示と媒介価格
- 不動産会社の義務と業務
- 有効期間と更新
- 指定流通機構（レインズ）への登録に関する事項
- 報酬（仲介手数料）に関する事項
- 依頼者の義務
上記とあわせて、標準約款に基づく契約か否か、媒介契約の解除について等も定められています。
また、媒介契約の種類によって、「他の不動産会社に依頼できるか」「指定流通機構への情報登録義務があるか」 「どのくらいの頻度で業務報告が必要か」などの契約内容が変わってきます。
家を売りたいとなったときに、自分で買主様を探すのは難しいですよね･･･
そんなときの「媒介契約」ですよ！
不動産取引は決して簡単なものではないので、信頼できる不動産会社と共に進むのが売却成功のカギとなります。3つの媒介契約の中でも、自分のニーズに最もう契約を選ぶことが重要です。
指定流通機構って何？何の報告義務があるの？
レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は、不動産流通機構が運営する物件情報の共有システムで、不動産会社のみが閲覧できます。専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズに情報物件を期日内に登録する義務あります。
レインズに登録することで、全国の不動産会社が物件情報にアクセスできるようになり、購入希望者を見つけやすくなります。売却活動が広範囲で行われるため、早期売却も期待できます。
売却チャンスが増える点がメリットですね！
専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は、販売主や買主に対して定期的に取引の進行状況を報告する義務があります。これにより、現在どのような状態で売却活動が進んでいるのかを把握できますます。
報告内容は、販売活動の進捗状況や各ポータルサイトでの反響状況、内覧希望者の有無などです。進捗状況を把握することで、必要に応じた販売計画の見直しを不動産会社と相談することができます。
一般媒介が良いわけじゃない！媒介契約の種類と特徴
媒介契約には、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 他社との媒介契約 | 複数社と契約可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 契約有効期間 | 約款上では3ヶ月 | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| 指定流通機構への登録 | 任意 | 媒介契約締結の翌日から7営業日以内 | 媒介契約締結の翌日から5営業日以内 |
| 業務状況の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能な契約です。また、自分で買主を見つけることも問題ありません。
ということは、複数の不動産会社がたくさん広告してくれるということですね！一般媒介一択でじゃないですか！？
はい、ただデメリットもありますよ。
メリット：
・複数の不動産会社に依頼できるため、多くの人に物件情報が行き渡りやすい。
・他社に物件の情報を渡さない「囲い込み」の心配が少ない。
デメリット：
・複数の不動産会社に依頼しているため、どの不動産会社で売却が成立するかわからず、お金をかけた積極的な販売活動を行わない不動産会社がほとんど。
・業務状況の報告義務が無いので、自ら各不動産会社に連絡をする必要がある。
・指定流通機構への登録義務が無いので、他の不動産会社の目に留まりにくく、情報が流通しにくくなる可能性もある。
なるほど。自社で売れるか分からない物件にお金をかけてしまうことは、不動産会社にとっての "リスク" なんですね。
専任媒介契約
1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する形の契約ですが、依頼者自身が見つけた購入主と直接契約を進めることも可能です。また、不動産会社には「2週間に1回」以上の報告義務や、媒介契約日の翌日より7日以内に指定流通機構への登録義務が課されます。
メリット：
・1社のみが販売活動を行うので、より積極的な広告が行われる。
・業務状況の報告義務があるので、依頼している物件の状況が定期的に知れる。
・指定流通機構への登録義務があるので、他の不動産会社の間でも情報が流通する。
デメリット：
・他社に物件の情報を渡さない「囲い込み」のリスクがある。
専属専任媒介契約
１社の不動産会社にのみ仲介を依頼する形の契約ですが、他の契約とは異なり、依頼者自身見つけた購入主と直接契約ができず、必ず依頼した不動産会社を通す必要があります。また、不動産会社には「1週間に1回以上の報告義務」や、媒介契約日の翌日より5日以内に指定流通機構への登録義務が求められます。
メリット：
・1社のみが販売活動を行うので、より積極的な広告が行われる。
・業務状況の報告義務があるので、依頼している物件の状況が定期的に知れる。
・指定流通機構への登録義務があるので、他の不動産会社の間でも情報が流通する。
デメリット：
・他社に物件の情報を渡さない「囲い込み」のリスクがある。
専任媒介との大きな違いは、自分で購入主を探すことができるかできないかですね。
そうですね。
報告の頻度や登録の期日にも違いはありますが、特に差はないでしょう。
あなたにあった媒介契約を選択
媒介契約は、不動産の売却・購入をスムーズに進めるために重要な契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３つの契約形態の違いをしっかりと見極め、自分のニーズに最も合った媒介契約を選ぶことが成功のポイントです。
早く高く売りたいなら、ドクターは何をオススメしますか？
それはズバリ！販売戦略をしっかり持った不動産会社との「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のみです！
販売戦略がある会社が、販売活動を積極的に行ってくれたら "最強" ですもんね！
