事故物件の告知義務とは？

事故物件とは、過去に物件で発生した死亡事故や事件など、心理的な抵抗をもたらす要因が含まれる物件です。特に日本では、物件内で発生した「人の死」に対して買主や借主が心理的に抵抗を感じることが多いため、こうした物件には取引相手に対する「告知義務」が生じる場合があります。

告知義務とは

不動産取引において、売主や貸主、または宅地建物取引業者が、物件に関する重要な情報を買主や借主に事前に伝える責任のこと

2021年10月に公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、人の死に関する告知を行うべき基準が明確に定められています。

告知義務が必要なケース

告知義務が発生する主なケースは以下の通りです。

1.殺人・自殺・事故による死亡

事件や事故による死亡事案は、取引の判断に大きな影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます。たとえば、殺人事件が発生した物件や自殺があった物件は、心理的抵抗が強くなることが考えられるため、必ず告知が必要です。

2. 特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合

孤独死や遺体の放置によって室内外に臭いや害虫が発生した場合、特殊清掃やリフォームが必要になります。こうした場合は、買主や借主に与える心理的な影響が大きいため、告知義務が発生します。

3. 買主・借主から確認があった場合

物件の購入や賃貸借に関して事故物件かどうかを尋ねられた場合、その旨を告知する義務が生じます。このケースでは、発生からの経過期間に関わらず、相手の質問には正確に答えなければなりません。

4. 社会的影響が大きい事案

特定の事件や事故が社会的に大きく報道されている場合など、事件が広く知られているケースでは、告知義務が生じます。たとえば、メディアで大きく取り上げられた殺人事件が発生した物件などは、住み心地や取引判断に影響を及ぼすため、ガイドラインで告知が推奨されています。

告知義務が不要なケース

事故物件の告知義務は、すべての死亡事例に適用されるわけではありません。以下のケースでは、告知義務は不要とされています。

1. 自然死や病気による死亡

ガイドラインでは、老衰や病気、持病による死亡は告知義務の対象外とされています。これは、病気や老衰といった自然な原因での死亡は、取引相手に心理的影響を及ぼす可能性が低いためです。

2. 日常生活の中での不慮の事故による死亡

ガイドラインでは、日常生活中に発生する事故死を告知義務から除外しています。例としては、階段での転落死や浴室での溺死、食事中の誤嚥など、生活環境で通常起こりうる事故が挙げられます。

3. 隣接住居や共用部分での死亡事故

マンションやアパートなどの共有部分での死亡事案も、告知義務の対象にはなりません。たとえば、建物の共有スペースである廊下や階段、エレベーターなどの共用部分で発生した事案については、住人が日常的に使用しないことから、告知する必要ないと定められています。

告知義務が必要な期間

事故物件の告知義務には、賃貸物件と売買物件で異なる期間が設定されています。

・賃貸物件：概ね3年

・売買物件：告知期限なし

事故物件を売却する際の注意点

買主・借主へ告知する方法

告知義務がある物件については、売買契約時までの間に告知を行わなくてはなりません。重要事項説明書や告知書等への正確な記載と共に、口頭で丁寧に説明する方法があります。誤解や後々のトラブルを防ぐためにも、求められている情報はしっかり提供しましょう。

「事故物件」であることを告知せずに売却するリスク

「言わなければバレないだろう」と、告知をせずに不動産を売却することは告知義務違反です。後々、大きなリスクを抱えることになります。

たとえば、過去に自殺があったことを買主に伝えずに契約を結んでしまった場合、後からその事実が判明すると、買主から契約を解除されたり、損害賠償を求められることがあるのです。このような「告知義務違反」により、法律上の「契約不適合責任」に問われる可能性もあり、損害賠償額や契約解除に伴う費用・慰謝料など、経済的な負担が増えることになります。また、最悪の場合は訴訟に発展するケースもあります。