事故物件の告知義務とは？

事故物件とは、過去に物件で発生した死亡事故や事件など、心理的な抵抗をもたらす要因が含まれる物件です。特に日本では、物件内で発生した「人の死」に対して買主や借主が心理的に抵抗を感じることが多いため、こうした物件には取引相手に対する「告知義務」が生じる場合があります。

告知義務とは

不動産取引において、売主や貸主、または宅地建物取引業者が、物件に関する重要な情報を買主や借主に事前に伝える責任のこと

2021年10月に公表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、人の死に関する告知を行うべき基準が明確に定められています。

告知義務が必要なケース

告知義務が発生する主なケースは以下の通りです。

1.殺人・自殺・事故による死亡

事件や事故による死亡事案は、取引の判断に大きな影響を及ぼす可能性があるため、告知義務が生じます。たとえば、殺人事件が発生した物件や自殺があった物件は、心理的抵抗が強くなることが考えられるため、必ず告知が必要です。

2. 特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合

孤独死や遺体の放置によって室内外に臭いや害虫が発生した場合、特殊清掃やリフォームが必要になります。こうした場合は、買主や借主に与える心理的な影響が大きいため、告知義務が発生します。

3. 買主・借主から確認があった場合

物件の購入や賃貸借に関して事故物件かどうかを尋ねられた場合、その旨を告知する義務が生じます。このケースでは、発生からの経過期間に関わらず、相手の質問には正確に答えなければなりません。

4. 社会的影響が大きい事案

特定の事件や事故が社会的に大きく報道されている場合など、事件が広く知られているケースでは、告知義務が生じます。たとえば、メディアで大きく取り上げられた殺人事件が発生した物件などは、住み心地や取引判断に影響を及ぼすため、ガイドラインで告知が推奨されています。

告知義務が不要なケース

事故物件の告知義務は、すべての死亡事例に適用されるわけではありません。以下のケースでは、告知義務は不要とされています。

1. 自然死や病気による死亡

ガイドラインでは、老衰や病気、持病による死亡は告知義務の対象外とされています。これは、病気や老衰といった自然な原因での死亡は、取引相手に心理的影響を及ぼす可能性が低いためです。

2. 日常生活の中での不慮の事故による死亡

ガイドラインでは、日常生活中に発生する事故死を告知義務から除外しています。例としては、階段での転落死や浴室での溺死、食事中の誤嚥など、生活環境で通常起こりうる事故が挙げられます。

3. 隣接住居や共用部分での死亡事故

マンションやアパートなどの共有部分での死亡事案も、告知義務の対象にはなりません。たとえば、建物の共有スペースである廊下や階段、エレベーターなどの共用部分で発生した事案については、住人が日常的に使用しないことから、告知する必要ないと定められています。

告知義務が必要な期間

事故物件の告知義務には、賃貸物件と売買物件で異なる期間が設定されています。

・賃貸物件：概ね3年

・売買物件：告知期限なし

事故物件を売却する際の注意点

買主・借主へ告知する方法

告知義務がある物件については、売買契約時までの間に告知を行わなくてはなりません。重要事項説明書や告知書等への正確な記載と共に、口頭で丁寧に説明する方法があります。誤解や後々のトラブルを防ぐためにも、求められている情報はしっかり提供しましょう。

「事故物件」であることを告知せずに売却するリスク

「言わなければバレないだろう」と、告知をせずに不動産を売却することは告知義務違反です。後々、大きなリスクを抱えることになります。

たとえば、過去に自殺があったことを買主に伝えずに契約を結んでしまった場合、後からその事実が判明すると、買主から契約を解除されたり、損害賠償を求められることがあるのです。このような「告知義務違反」により、法律上の「契約不適合責任」に問われる可能性もあり、損害賠償額や契約解除に伴う費用・慰謝料など、経済的な負担が増えることになります。また、最悪の場合は訴訟に発展するケースもあります。

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どうして媒介契約を結ぶの？

不動産を売りたい、買いたいと考えたとき、仲介を依頼する不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴や利点が異なります。本記事では、媒介契約とは何か、さらにその種類について詳しく解説します。

大切な資産の売却サポートをお願いするための書類

不動産売却における媒介契約とは、家や土地をを売りたい人が、不動産会社に「売却のお手伝いをお願いするために結ぶ契約」のことです。この契約により、不動産会社が広告を出してお客様を探してくれたり、契約交渉の仲介を行ったりします。

媒介契約では次のような内容が取り決められており、売主様と不動産会社との約束事を書面化しているものでもあります。

1. 媒介契約の種類
2. 仲介の対象となる目的物件の表示と媒介価格
3. 不動産会社の義務と業務
4. 有効期間と更新
5. 指定流通機構（レインズ）への登録に関する事項
6. 報酬（仲介手数料）に関する事項
7. 依頼者の義務

上記とあわせて、標準約款に基づく契約か否か、媒介契約の解除について等も定められています。

また、媒介契約の種類によって、「他の不動産会社に依頼できるか」「指定流通機構への情報登録義務があるか」 「どのくらいの頻度で業務報告が必要か」などの契約内容が変わってきます。

不動産取引は決して簡単なものではないので、信頼できる不動産会社と共に進むのが売却成功のカギとなります。3つの媒介契約の中でも、自分のニーズに最もう契約を選ぶことが重要です。

指定流通機構って何？何の報告義務があるの？

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は、不動産流通機構が運営する物件情報の共有システムで、不動産会社のみが閲覧できます。専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社にはレインズに情報物件を期日内に登録する義務あります。

レインズに登録することで、全国の不動産会社が物件情報にアクセスできるようになり、購入希望者を見つけやすくなります。売却活動が広範囲で行われるため、早期売却も期待できます。

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は、販売主や買主に対して定期的に取引の進行状況を報告する義務があります。これにより、現在どのような状態で売却活動が進んでいるのかを把握できますます。

報告内容は、販売活動の進捗状況や各ポータルサイトでの反響状況、内覧希望者の有無などです。進捗状況を把握することで、必要に応じた販売計画の見直しを不動産会社と相談することができます。

一般媒介が良いわけじゃない！媒介契約の種類と特徴

媒介契約には、大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することが可能な契約です。また、自分で買主を見つけることも問題ありません。

メリット：

・複数の不動産会社に依頼できるため、多くの人に物件情報が行き渡りやすい。

・他社に物件の情報を渡さない「囲い込み」の心配が少ない。

デメリット：

・複数の不動産会社に依頼しているため、どの不動産会社で売却が成立するかわからず、お金をかけた積極的な販売活動を行わない不動産会社がほとんど。

・業務状況の報告義務が無いので、自ら各不動産会社に連絡をする必要がある。

・指定流通機構への登録義務が無いので、他の不動産会社の目に留まりにくく、情報が流通しにくくなる可能性もある。

専任媒介契約

1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する形の契約ですが、依頼者自身が見つけた購入主と直接契約を進めることも可能です。また、不動産会社には「2週間に1回」以上の報告義務や、媒介契約日の翌日より7日以内に指定流通機構への登録義務が課されます。

メリット：

・1社のみが販売活動を行うので、より積極的な広告が行われる。

・業務状況の報告義務があるので、依頼している物件の状況が定期的に知れる。

・指定流通機構への登録義務があるので、他の不動産会社の間でも情報が流通する。

デメリット：

・他社に物件の情報を渡さない「囲い込み」のリスクがある。

専属専任媒介契約

１社の不動産会社にのみ仲介を依頼する形の契約ですが、他の契約とは異なり、依頼者自身見つけた購入主と直接契約ができず、必ず依頼した不動産会社を通す必要があります。また、不動産会社には「1週間に1回以上の報告義務」や、媒介契約日の翌日より5日以内に指定流通機構への登録義務が求められます。

メリット：

・1社のみが販売活動を行うので、より積極的な広告が行われる。

・業務状況の報告義務があるので、依頼している物件の状況が定期的に知れる。

・指定流通機構への登録義務があるので、他の不動産会社の間でも情報が流通する。

デメリット：

・他社に物件の情報を渡さない「囲い込み」のリスクがある。

あなたにあった媒介契約を選択

媒介契約は、不動産の売却・購入をスムーズに進めるために重要な契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３つの契約形態の違いをしっかりと見極め、自分のニーズに最も合った媒介契約を選ぶことが成功のポイントです。

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農地が売却しにくい理由

農地法で守られているから！

田んぼや畑のような農地は、"農地法"という法律で守られています。農地法では、売買や転用に関して厳しいルールが定められており、普通の土地と同じように簡単に売却することはできません。

これが、農地は売りにくいと言われてしまう理由です。

実は農地は、 国内の安定した食料供給のために守られている "国の重要な資産"です。

農地を守るための厳しいルールとは…？

農地の売買を自由にしてしまうと、農地が農業以外の目的で使用される恐れがあります。そのようなことを防ぐために、新しく農地を取得する方には次のような厳しいルールが定められています。

①農地のすべてを効率よく利用すること

②法人の場合は農地所有適格法人であること

③信託の引受けによるものでないこと

④必要な農作業に常時従事すること（※原則年間150日以上）

⑤転貸を行うものではないこと

⑥周辺の農地利用に支障がないこと

農地を売却する方法

農地を農地のまま売却

①許可要件を満たす農家などに売却

農地を農地のまま売却する場合は、上記の農地取得の許可要件を満たしている人に売却する必要があります。そのため、買い手がかなり限られてしまったり、高価格での売却は難しいのですが、条件さえ合えばスムーズに売却することが可能かと思います。

② 農地法第3条許可申請

農地を農地のまま売却した場合は、売買契約後すぐに「農地法第3条」の許可申請が必要になります。これは、農地の所有者が新しくなることを許可してもらうためのもので、農地の所有者になるのに適切かどうかを審査します。

許可申請が完了するまでには、約1～2ヶ月ほど時間がかかります。

③所有権移転登記

「農地法第3条」の許可申請が降りたら、農業委員会から「許可証」が発行されます。この許可証をもって、農地の所有者を変更するための所有権移転登記を行います。許可証がないと所有権移転登記は実行できないので、しっかり許可が降りるように申請する必要があります。

農地を宅地に転用して売却

①自分の所有している農地が宅地に転用できるか確認

農地を宅地に転用して売却をする場合、まずは自分の所有している農地が宅地に転用できるのかを確認する必要があります。

確認は次の2つの基準に沿って行います。

STEP1：立地基準

自分が所有している農地が、宅地に転用できるかどうかの基準です。次の通りに、農地が区分されています。また、所有している農地がどこに区分されているのかは、農業委員会で確認が可能です。

STEP2：一般基準

立地基準が満たされていることが確認できたら、次に確認するのは一般基準です。一般基準とは、転用した目的が確実に実現できるのかや、転用することで周辺の農地に影響がないかなどを審査するものです。

②農地法第5条許可・届出

宅地として転用できることが確認できたら、次は「農地法第5条」の届出/許可申請を行います。この申請は、売主様と買主様になる予定の方と共同で行うものです。届出/許可申請を行う前に、買主様になってくれる方を探すことが必要になります。

農地法第5条届出：市街化区域の場合

届出の受理がされるまでに、1～2週間かかります。

農地法第5条許可：市街化調整区域の場合

許可が降りるまでに、1～2ヶ月かかります。

また、ここで未届のまま、もしくは許可を得ずに、工事や建築を始めてしまうと、売買契約は「無効」とされ工事を停止するよう命令されたり原状復旧の命令が出されたりします。

③売買契約→所有権移転

買主様になる方と「農地法第5条」の届出/許可申請が完了すると、売買契約→所有権移転と進みます。それぞれ「受理通知書」「許可証」が発行されますので、農地法第3条と同様に、この書類をもって所有権移転を行います。

★注意点

農地を宅地に転用したときには、固定資産税・都市計画税が高くなりますので注意しましょう。買主様に翌年の税金が高くなることをしっかり伝える必要があります。

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不動産の相続登記義務化とは

そもそも相続登記とは？

相続登記とは、亡くなった人の不動産を相続した際に、その不動産の名義を相続人に変更するための手続きのことです。

例えば、実家を親から相続した場合には、その実家の名義を「父親（または母親）」から、相続を受けた「あなた」に変更する必要があります。

今回は、この「相続登記」が義務化されました。

「相続登記義務化」の背景とは…？

もともとは「義務」ではなく「任意」であった相続登記。そのため、相続した不動産を「相続登記」する人は少なく、所有者が誰なのか分からない「所有者不明土地」が増えてしました。

相続登記義務化の背景は、この「所有者不明土地」の問題にあります。

国土交通省が平成28年に実施した調査によると、土地62万筆の調査に対して12％の土地が所有者不明になっているのです。

また、「所有者不明土地」のうち約3分の2が相続の未登記によるもの、約3分の1が住所変更登記がされていないことによるものです。結果として、相続登記が義務化されたと考えられます。

相続登記義務化による改正点

いつまでに相続登記が必要？罰則の内容も

2024年4月1日からは、相続による不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが、義務化されました。期限内に相続登記を怠った場合には、正当な理由がない限り、10万円以下の過料が課されます。

どんなものが相続登記義務の対象に？

相続登記の義務が対象となるケースは、以下のとおりです。また、相続登記の対象となる方は、それぞれ指定の日から3年以内に相続登記を行わなくてはなりません。

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不動産の囲い込みは、売主の利益を損なう可能性が高い行為です。囲い込みの意味やその対策について詳しく説明します！

囲い込みとは

囲い込みは、不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を得るために、不動産情報を制限し、他の不動産会社が介入できないようにする行為です。具体的には、以下のような方法で行われます。

• 内覧の拒否: 売主の都合や他の理由をつけて内覧を拒否し、他社の買主が物件を見られないようにします。
• 情報の非公開: レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録を行わず、情報を公開しないことで他社からの問い合わせを避けます。

囲い込みが行われる理由

1.両手仲介の利益: 売主と買主の両方から手数料を得られるため、不動産会社にとって非常に利益が高い方法です。

2.法律上の曖昧さ: 両手仲介自体は違法ではなく、囲い込みの発見も難しいため、悪用されやすい状況です。

囲い込みのデメリット

1.売却期間の長期化: 情報が制限されるため、買い手が見つかるまでの時間がかかります。

2.売却価格の低下: 囲い込みにより、競争が減少し、不動産会社は売却価格を下げるように売主に要求することが多くなります。

囲い込みの対策

まとめ

囲い込みは売主にとって大きなデメリットがありますが、法律上の宅建業法では違反していないことが現状です。適切な対策を取ることで避けることが可能なため、ポイントを押さえて、スムーズかつ有利な取引を目指しましょう。

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媒介契約とは、不動産を売却したい売主と、その売却活動を代行する不動産会社の間で結ばれる契約のことです。売主が物件を売りたいと考えた際に、不動産会社に依頼し、その内容を具体的に定めるための契約になります。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には大きく分けて3つの種類があります。

契約の選び方

どの種類の契約が適しているかは、売主の意向や物件の状況によって異なります。

• 複数の会社に依頼し、幅広く売却活動をしたい場合: 一般媒介契約
• 特定の会社に重点的に売却を依頼し、より詳細な報告を求める場合: 専任媒介契約または専属専任媒介契約

まとめ

不動産の売却は、媒介契約をどのように結ぶかで大きく変わってきます。売主は、それぞれの契約の特徴を理解し、自分の状況に合わせて適切な契約を選びましょう。

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レインズとは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられました。簡単に言うと、SUUMOやアットホーム、ライフルホームズ等の不動産ポータルサイトと思っていただければ問題ありません。現在の売り出しの事例や過去の成約事例も見ることができます。

レインズを使用する目的は大きく2つあります。
1つ目は「物件情報の周知」です。レインズの目的のひとつとして、不動産情報を共有して不動産取引を円滑に進めるという点があります。レインズは全ての不動産会社で同じデータベースを閲覧するということができるので、レインズに物件情報を登録すれば全ての不動産会社と情報を共有することができます。
また、媒介契約の中の「専任媒介契約」という契約方法は、レインズへの物件登録義務が生じます。レインズに物件を登録することによって、その物件の露出度が高くなりより多くの方に見られることになります。一般媒介契約ではレインズ登録は義務化されていませんが任意で行うことは可能です。そのあたりも含めて不動産会社の担当者の方と相談されると良いと思います。

2つ目は「査定時」です。売り出されている物件の情報のみならず、過去にいつどのくらいの価格でどんな物件が成約に至ったかという情報も蓄積されていきます。これらの情報が用いられるのが査定の時で、ここ1年ぐらいは同じような物件がこのくらいの値段で取引されている、ということが分かったり、2～3年前にこの近辺の物件で同じような物件がこれくらいの値段で取引されていた等、過去の情報が分かります。これらの過去の情報を元に査定額を算出することが多くあります。

しかし、同じレインズを使用して査定額を算出しても、会社によって査定額が異なることがあります。その理由は、
①査定に個人の主観が入っている
②担当者によって引用する事例が異なる場合がある
ということが考えられます。
不動産会社によって数百万円以上も差が出てしまう場合は、どういった事例を参考にして算出しているのか等、根拠をぜひ比較していただきたいと思います。情報開示に対する姿勢や、提案内容が不動産会社の実力を見極めるための一つの指標となるからです。

これからの時代不動産会社に求められるものは、物件情報の提供力や情報の透明性、提案力やコンサルティング能力です。
ぜひ不動産会社をしっかり見極め、気持ちの良い取引をしていただきたいなと思います。

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不動産売却を行う際に不動産会社と契約を行いますが、その契約方法には次の3つの種類があります。

①一般媒介契約

②専任媒介契約

③専属専任媒介契約

以上の3つになります。次にそれぞれの特徴をお伝えします。

①一般媒介契約

一般媒介契約は、3つのうち唯一複数社に依頼することができる点が最大の特徴です。
契約期間の制約がなかったり、レインズへの登録義務がなかったりと、縛りの少ない契約形態といえます。

②専任媒介契約

一般媒介契約と違い、複数社との契約はできません。ただし、売主様が個人で見つけた買主様とは契約することが可能です。また、契約期間の上限は3ヶ月、契約締結から7日以内にレインズ登録、不動産会社による2週間に1度の販売活動報告など、様々な制約が発生します。

③専属専任媒介契約

複数社に依頼することができない点は専任媒介契約と同じですが、専属専任媒介契約は、売主様個人が見つけた買主様とも契約することができません。また、レインズ登録は契約締結から5日以内、販売活動報告は1週間に1度となります。

ざっくりと違いをお伝えしましたが、もっと詳しく知りたい方はぜひ弊社までお気軽にお問合せください。

媒介契約は売主様の自由ですが、基本的には安心して任せられる不動産会社と専任媒介契約を結ばれることをお勧めします。
一般媒介契約は複数社に依頼することができますが、いい面も悪い面もあります。複数社と契約すればするほど窓口が大きくなり、契約・更新・価格変更・内見対応等の負担が大きくなります。また、不動産会社によっては、予算を割いた広告活動を行ってくれない場合もあります。
一般媒介契約はレインズ登録義務や販売活動報告義務がありませんので、担当者の積極性が損なわれる可能性もあります。

不動産売却の際は、不動産会社選びのみならず、媒介契約選びも並行して考えていくことが大切です。

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「この地域・エリア限定で物件をお探しの方がいます！」や、「あなたのマンションを購入したいというお客様がいます！」といったチラシが投函されているのを、見たことある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
こういったチラシのことを業界では「求むチラシ」と呼ばれており、架空の設定で売却を迫るということが横行しています。このチラシを見て「購入したいという人がいるなら…」と思い不動産会社へ電話をすると、「そのお客さんはもう別の物件を購入してしまった」ですとか、「遠方に住んでる方で内覧に来るのがなかなか難しい」などと理由をつけて、なかなか紹介してもらえないというパターンがあります。

そこで、チラシに書かれていることが本当なのか嘘なのかを見極める3つのポイントをお伝えします！

①すぐに購入希望者が内覧に来ない

②「まずは訪問査定を…」と言われる

③「紹介するにはまずは価格の協議が必要」と言われる

上記のような対応をされ、すぐにお客様を紹介してもらえない場合は、そのチラシは嘘だと考えて問題ありません。

こういったチラシを投函する背景には、不動産会社の「売り物件が欲しい」という思いがあります。
大手の不動産会社でさえ、こういったチラシを投函することはよくあることです。
会社の規模が大きいから、知名度があるからという理由だけで信用せず、「売り求むチラシ」は疑ってかかりましょう。

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不動産の査定方法は大きくわけて2種類あります。それは「机上査定」と「訪問査定です」それぞれの特徴をお伝えします。

「机上査定」

査定を行う不動産の近辺での過去の売出し事例や、売却実績の事例を参考にして価格を算出します。自身でポータルサイト等を活用して調べるより精度は圧倒的に上がります。
査定を依頼してから数日中には査定額が報告されます。忙しい方でもメールだけでのやり取りが可能なので、非常にスピーディーに査定額を知ることができます。

「訪問査定」

実際に不動産会社の担当者が赴き、実際に不動産の状態を見て査定額を算出します。この目的は、机上だけでは分からないお家の状態を確認するために行います。直接しっかりと目で見て査定を行うので、机上査定よりも圧倒的に精度が高くなります。マンションでは同じ部屋でも使用状況やリフォーム歴等で価格が大きく変わったり、戸建てでは前面道路の幅や広さでも大きく影響が出ます。
また、訪問査定では実際に担当者が査定を行うので、直接担当者と話をすることができます。不安な点や気になる点を質問することができるのも、訪問査定の魅力です。

「机上査定を有効的に使う」

ここまで読んで、「訪問査定だけ行えばいいじゃないか」と思う方もいるかと思います。
机上査定は訪問査定を行う上で必須ではないので、訪問査定だけを行うことも全く問題はありません。
しかし、机上査定を有効的に活用することによって、今後の査定をスムーズに進ませることができます。

訪問査定は、担当者とスケジュールを調整し、実際に物件を見てもらいます。査定時間は約1時間前後となり、これを複数社行うのはなかなか骨が折れることです。
机上査定を依頼した上で、訪問査定を依頼する不動産会社の数を絞れば、売主様の負担軽減になります。机上査定である程度の相場感をつかみ、訪問査定では査定額+不動産会社の選定に集中すれば、よりスムーズに売却を進めることができます。

まとめ

机上査定を訪問査定をうまく使い分け、なるべく労力を減らしスムーズに売却活動を進めることが大切となります。

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